ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA E O POLO NAVAL

Os primeiros sete anos da implantação do Polo Naval em Rio Grande (iniciado com a construção da P-53 em 2006) já possibilitam realizar algumas análises sobre o efeito deste megaprojeto no cotidiano da cidade. 

         Enfoques ligados à urbanidade, saúde, segurança e inúmeros outros olhares sobre a cidade antes e depois de 2006, permitem análises científicas sobre este processo. O tema ligado à especulação imobiliária foi desenvolvido por professores e acadêmicos do Curso de Economia da FURG (Rogério Piva da Silva, Rodrigo da Rocha Gonçalves, Ana Beatriz Kaffka Carvalho e Camilla de Oliveira) no artigo “O Impacto do Polo Naval no Setor Imobiliário da cidade do Rio Grande-RS” (http://www.fee.tche.br). Dada a importância deste assunto, sintetizo e reproduzo a seguir, algumas interpretações que fiz do referido artigo.

O IMPACTO NO SETOR IMOBILIÁRIO

Localizada no extremo sul do estado do Rio Grande do Sul a cidade do Rio Grande, a mais antiga do estado, conta com uma economia diversificada possuindo um Distrito Industrial composto por empresas que atuam no setor agrícola, alimentício, madeireiro, de energia, químico e metalúrgico. O parque eólico está em construção e com possibilidade de instalações na área de gás natural liquefeito.

Apesar da grande diversidade de indústrias instaladas na cidade são os investimentos em seu Polo Naval, que tem ocasionado na região grandes mudanças em seu dinamismo e economia. Segundo dados da Petrobrás, a companhia deve investir até 2017 cerca de U$ 13 bilhões e até 2024, Rio Grande, através do seu pólo naval, deve gerar 26 bilhões de dólares em bens e serviços e criar mais de 600 mil empregos diretos e indiretos no estado do Rio Grande do Sul. A ascensão do Polo gera a necessidade de investimento de diversas áreas em Rio Grande, que carece de melhorias nas áreas de pavimentação, saneamento básico e habitação.

Os investimentos de mais de 10 bilhões de reais no Polo Naval do Porto do Rio Grande, geraram uma oferta superior a 30.000 empregos diretos e indiretos. Entretanto, a baixa qualificação da mão-de-obra rio-grandina ocasionou a migração de diversos trabalhadores para a cidade a fim de preencher os cargos disponíveis, o que resultou em um aumento da demanda por residências na região. A baixa oferta de imóveis causou um impacto nos preços, tanto para locação como para venda.

A cidade possui fatores geográficos e históricos, que dificultam a sua verticalização, há escassez na oferta de imóveis frente à crescente demanda causada pela chegada de novos trabalhadores vindos das mais diversas regiões do país a procura de emprego. O Plano Diretor e a concentração de imóveis em posse de especuladores também dificultam a construção de novos imóveis tanto quanto o déficit no perímetro central. A cidade, que concentra seu comércio e seus serviços na área central encontra dificuldades em atrair os investidores a construírem em outros bairros.

O crescimento da atividade portuária em Rio Grande não foi um processo contínuo, na fase atual opera com investimentos bilionários que proporcionam à cidade grande visibilidade, proporcionando um aumento em índices como o PIB e o PIB per capita. Traz ainda um grande fluxo de mão-de-obra de outras regiões do país devido à falta de profissionais especializados na região. A crescente demanda por mão-de-obra traz até a cidade novos moradores e essa situação entra em conflito com a escassez de imóveis disponíveis e deficiências na infra-estrutura da cidade.

Da mesma forma que investimentos de bilhões de reais na implantação de um Polo Naval no município do Rio Grande, associados à baixa qualificação da mão-de-obra local, que atraem trabalhadores de diversas regiões do Brasil aumentando consideravelmente a demanda por imóveis em contraste com uma baixa oferta imobiliária, são fatores relevantes para explicar o aumento nos preços dos imóveis na cidade. Atualmente, o município do Rio Grande possui uma população de aproximadamente 205 mil habitantes e um PIB anual de mais de 6 bilhões de reais.

O preço dos imóveis na cidade do Rio Grande, no período compreendido entre os anos de 2000 e 2012, aumentou em mais de 500%. Quando se analisa separadamente, os incrementos de preço nos seis anos anteriores ao Polo Naval (2000 – 2006) e os seis anos a partir da implantação do Polo (2006 – 2012) tem-se a dimensão do impacto no preço dos imóveis causado pelos investimentos neste setor do Polo e dos demais setores atraídos por este. De 2000 a 2006 os preços subiram em média 70%, enquanto que no período de 2006 a 2012 elevaram-se em mais de 330%.

Os maiores aumentos no preço dos imóveis ocorreram no Centro (valorização de 481%) e nos bairros Cidade Nova em direção a av. Portugal. A proximidade do centro onde ocorre a prestação de serviços levou a maior busca nestas áreas. Forte valorização também ocorreu em bairros populares como Santa Teresa, Getúlio Vargas, Trevo e Parque Marinha, devido à aproximação/deslocamento para o Polo. Também a maior facilidade de crédito para aquisição de imóveis representada pelo Programa Minha Casa Minha Vida do Governo Federal, foi relevante nesse contexto. O Produto Interno Bruto do município passa de R$ 1.850.177,00 em 2000 para R$ 6.280.858,00 em 2010, e a população residente cresce menos que proporcionalmente de 2000 a 2010, sendo assim, a renda per capita aumenta consideravelmente. 

A partir de 2006, coincidindo com o início dos investimentos no Polo Naval, os preços dispararam, crescendo de forma muito mais acentuada do que o IGP-M do período, devido ao grande fluxo de pessoas, que visavam preencher um dos postos de trabalho criados pela implantação do Polo Naval, dos diretores das empresas que vem instalar-se em Rio Grande para aproveitar o bom momento econômico e a baixa oferta de imóveis à venda na cidade.

Em linhas gerais, o aumento no nível de investimento, ocasionado pelo inicio das atividades do complexo naval, gerou um aumento do Produto Interno do município, e conseqüentemente, uma elevação na renda per capita. Considerando o mercado imobiliário extremamente dependente do cenário econômico local, percebe-se um aumento considerável no preço dos imóveis a venda na cidade do Rio Grande (matéria publicada em 09-07-2013).